"건설업법에 의한 건축업 분야를 통한 주택등 일반건축을 신축하려는 건축주가 알고있으면 좋은통례 -

<A>

단독주택이나 주상복합 건축물중 연건평 660 ㎡(200平)이하 3,층이하 지층포함은 일반건축사업자 또는 소위 건축업자분들이 건축주를 대리하여 건축주와 도급계약을 작성하고 시공을 할 수 있는데요,

그중 일반건축물은 495 ㎥ (150平)미만과 평수 제한업는 농업용 축산업용 조립식건물등은 일반사업자 를 보유하고

각종 건축용 공구와 부자재 가설재를 구비하여 건축시공사업에 많은 분들이 참여하고 있습니다,

<B>

건축업중 특정분야를 전문으로 하는 사업자와 포괄적으로 운영하는 사업자분들이 전국적으로 많은분포를 형성하고 있는데요,

그중 건축업으로 볼수있는 창호전문,설비전문,미장전문,철근콘크리트전문,목공형틀전문,인테리어전문,조립식전문,H-빔철강전문,조적전문,페인트도장전문,전기전문,석축,토목공사,타일위생설비,등 수많은 전문업종이 건설업법에의한 일정한 자본금<2,억원이상>을 유치하고 전문기사및 기능사를 보유하여 사업체를 등록한후 전문건설업 협회등록과 함께 정부발주 공사와 종합건설업체의 입찰공사를 위주로 운영하거나 단독 발주공사를 병행하기도 합니다,

<C>

그러나 00종합건설 이라는 면허는 위의 특정분야를 포함하여 모든분야에 참여 할 수 있는 넓은범위의 사업추진력을 보유하고 있으며 수십억원의 자본금과 전문 건축기사및 기능사와 장비를 갖추고 아파트 및 종합주택단지 건설등을 단독으로 추진하는 경우가 가능하고  위의 <A>나타난  연건평 이상이 되는 대형건축물을 발주받아 위쪽의 전문건설업체에 법적 일정부분을 분야별 하도급을 주는 형태로 보편적 운영되고  있습니다, 

<D>

 일반 개인이 자신의 주택이나 주상복합건축물 또는 공장,창고,등을 신축하고자 할때 어디서 부터 어떻케 해야 후회없는 방법인지를 답답해 하는경우가 많은데요, 

위의 <B/C>에는 해당하지 않고 위의 <A>에 해당하는 범위안에서 00조립식업체 또는 00건축업체 00목조건축 

00황토건축,00스틸하우스,등에 해당하여 그 업체 또는 업자분들과 상담을 통해서 협의를 거쳐 시공계약을 체결하고 착공하게 되는 방법을 선택해야 합니다,

물론 여기에는 원칙적인 순서가 있는데요,

건축주가 되실분은 신축부지를 확보하고 그 확보된 토지에 대하여 건축을 하기위한 인,허가를 종료하실 의무가 있습니다,

인,허가란 토지의 지목이 "대지"로 되어있지 않은 수도권밖의 대부분 토지는 용도별 건축물 신축을 위한 "전용허가"를 받아야 합니다, 전용허가는 일반개인이 할 수 없고 해당지역 민원실 인근의 "토목측량설계사무소"에서 업무대행으로 지원하고 있는데요, 상당히 복잡하고 기술적인 업무를 보게됨으로 그에 수반된 비용이 소요됩니다,

주택 또는 특정 건축물 용도의 신축부지로 전용허가를 받으신후 해당토지에 대하여 일정한 토목공사가 허가상 설계도와 함께 조건부로 이행하도록 명시되고 총 부지중 몇평을 건축부지로 허가한다는 인가를 받아 건축물 신축을 위한 건축설계를 해야하는 과제가 있습니다,

해당 용도의 건축물 설계또한 일반 개인이 하는 난해한 전문기술이 요구됨으로 민원실 인근의 "건축설계사무소"에 반드시 의뢰해야 합니다,

그곳에서는 건축설계와 허가등 착공계제출 업무를 대행하고 건축시공중 공사감리와 준공검사 업무대행처리를 진행하게 됩니다,

그러나 건축관련 정보미숙과 해당분야를 잘모르는 건축주는 건축설계사무실에 가서 어떠한 구조로 어떠한 내장과 외장마감을 구체적으로 설명하기란 난해한 부분이 있게됩니다,

설계의뢰시 내/외장 마감과 구조재 선택에 따라서 건축비용이 많은차등이 있을 수 있고 원하는 구조의 형태로 허가를 받지못하여 재설계 또는 설계변경등이 발생할 수 있다는 점입니다,

따라서 건축주 당사자는 건축설계사무소에 가시기전 건축물은 어떠한 용도이며 평면도와 내/외장재 마감에 있어서 이런 저런 구조재와 마감재로 설계해줄것을 요청해야 합니다, 

만약에 해당 건축물을 시공해줄 업체가 선정되었다면 전용허가 과정 또는 건축허가 과정부터 협의하여 원하는 건축물의 평면도와 정면도등 구체적인 구조재와 마감재에 대하여 도면과 견적서를 요청하여 인,허가 확정후 허가받은 설계도면을 놓고 상세견적을 요청하는 한편 건축주는 설계도면에 나타나지 않은 부분에 대하여 종목 종목 메모해 두었다가 제외할것은 제외하고 추가할것은 추가하면서 변경할것은 변경하는 확정적인 결정과 함께 시공자에게 제공하여 최종견적과 그에 따른 시공 계약을 체결하시면 됩니다,

하지만 그 건축업체를 신뢰할 수 있는지 시행능력이 있는지 명확히 알수 없어 고민이 될 수 도있습니다,

신뢰할 수 도있고 시행능력이 있다고 판단되지만 행여나 공사중단 또는 부실공사시 어떻케 처리할 것인가

계약금과 중도금 및 잔액금은 언제 어떻게 그리고 하자보수는 어떻케 보장받나 하는것이죠!

건축업자 또는 건축업체의 유형이 크게 두가지로 분류할 수 있는데요,

그 하나는 충분한 자본을 가지고 사업체내에 각종 기자재및 기사와 기능인을 보유하고 운영하는 경영자 스타일과

건축시공 분야에 직접 참여한 경력 15년이상으로 노하우를 축적한 건축사업자 입니다,

위 쪽에서 언급한 <B>에 해당하는 특정부분 분야별 단종면허 업체는  건축 시공업체에서 제외합니다

건축업이란 적어도 그 사업자가 전용허가 과정부터 설계및 기초부터 입주시까지 위쪽의 <B>에 나타난 특정분야 건축업종목을 총망라하여 참여한 경력이 있고 그 자재의 구입단가및 시공공법등 규격과 장단점을 알아야 하며 기능자와 작업인들을 직접 지시하며 시행할 수 있어야 합니다,

하지만 대다수 건축업자 또는 자영건축업체는 홍보및 인맥을 통하여 개인공사 협의발주 하도급공사를 하는데요,  만약에 자본금이 많으면 개인주택이나 소규모건축에 대하여 하도급공사를 하지않고 자신이 토지를 구입하여 주변시장경제에 합당한 건축물을 신축하여 분양하는 사업을 합니다,

자본금이 충분한 사람은 자체 분양사업을 하면 계약일정에 시달리지않고 한정된 금액내에서 공사를 마무리 해야하는 어려운 과제를 넘나들을 필요가 없고 무리한 시공공법을 시행하지 않아도 되는 조건이 충족되어 절대 손해보는 공사를 하지않아도  된다는 점이있습니다 분양이 안되면 임대를 놓을 수 있기 때문에 가능한 단가경쟁에 시달리는 하도급 개인공사를 하지않습니다,

따라서 모든 건축주는 자신의 주택 또는 원하는 건축물을 완공하면 공사비를 지급하겠다는 방법은 포기하는것이 당연한 논리가 됩니다,

만약에 완공후 또는 임대후 지급하는 조건이라면 견적금액은 많은 차등이 있을 수 밖에 없을것입니다,

시공자가 자본을 투자하는 대신 절대 단가경쟁에 시달리는 공사를 하지않을것이고 충분한 이익창출이 보장되어야 협의가 성립될것이라는 점입니다, 

여기서 위에 언급한 두가지 형태의 건축사업자 분들을 신뢰하셔야 건축주와 다분한 마찰을 피할 수 있습니다,

단 사람의 인격에 따라서 다양한 문제점이 발생할 수는 있으나 계약금과 중도금으로 자신의 업종과 남어지 인생

을 포기하지는 않는다는 점을 믿으시면 됩니다,

그 해답으로 전국에 수많은 세월동안 한정된 건평수 이하의 건축물은 위의 건축업자 또는 건축업체에서 대부분 건축해 왔는데요, 아직까지 계약금 떼먹거나 중도금 받아서 챙기고 도망가는 사람은 없었습니다,

다만 종합건설로 부터 하도급 받게된 공사및 개인공사중 지대한 문제가 발생하여 공사가 중단되고 법정시비가 발생하는 경우는 있습니다,

그러한 문제는 비단 건축분야 뿐만아니라 사회 모든분야에서 다분히 발생하고 있는 사례들과 같습니다,

상호 욕심과 불신문제에서 발생하는 경우가 흔하다고 볼 수 있습니다,

시공자와 계약서 작성시 시공자는 건축주에게 자신과 자신이 운영하는 사업체를 알리는 카다로그 또는 이와동등한 프로필 컨셉 제공이 있을것이며 이와함께 견적서와 조항별 조건이 기재된 계약서를 어필하게 될 것입니다,

중요한것은 그 계약서인데요, 계약서에는 공사소재지와 공사내용등 건축주와 시공자측의 신분명시및 조항별 계약조건이 명시된 사항이 나타나 있습니다, 그 조항별 기재된 사항을 꼼꼼히 읽어보시고 추가항목을 넣을 수도 있으며 삭제항목을 지적할 수도 있습니다,

또한 별도의 요구사항이 있으면 그 종목과 내용을 면밀히 적어서 계약서 별지라고 명시하고 계약서와 쌍방이 결인하여 이를 입증하시면 됩니다,

계약금과 중도금 및 잔액금의 거래방법은 입찰공사및 대형공사 발주를 제외한 협의적인 수의계약에서는 지정된 법적 기준이 없고 통상적인 상거래 를 적용하는데요, 보통은 3:4:3  또는 계약금과 중도금 잔액금으로 1/3 씩 구분하기도 하며 연건평  40평 이상일 경우 4~5회 로 구분하여 지급하는 방법을 선택하기도 합니다,

어쩻건 건축업체가 선정되면 상호 신뢰하며 충분한 협의를 거쳐 계약을 체결하는 방법이 무리가 없습니다,

도움되시기 바랍니다!