질문

1)경매 위기에 오면 내가 먼저 인수할수 있는지요 금액은 얼마에 인수할수 있을까요

>>경매위기가 온다면 먼저 인수하게 해주겠다는 말은

    귀하에게 매도를 하겠다는것인데,

    제시하는 매도가격이 문제라서 큰 의미는 없다고 봅니다.

    현재 공담으로 축협은 원금의 130%를 설정하므로

    시세는 2억4천만원으로 감평가 되고

    그 50%인 1억2천만원이 대출 한도로서

    경매를 감안한 축협은 선 순위로서 예상 낙찰가 범위내서

    대출은 풀로 나간것이라서 전세 보증금은 소액임차인 최우선 변제금이외는

    안전하지가 안은 상태라고 보여 경매시는 4천만원 중

    상당금액의 손실이 예견 됩니다.

2) 임대금액이 적절한지요 현재 임차인이 살고 있는데 전세4,000만원에 잇다는데 믿어도 될까요

>>현 전세 임차인의 보증금 4천만원이 사실이라고 해도

   후임 임차인이 잘 파악하지 않고 계약한다면 낭패가 될것입니다.

    해당 지역의 근저당 설정당시의 소액보증금 최우선 변제금을

    보증금으로 하는 그 이상의 지불은 위험 요인이 된다고 봅니다.

    따라서 낮은 보증금의 월세로 하거나,

    최우선 변제금 외의 보증금액 만큼 원금을 상환하고 감액등기를 조건으로 하거나,

    아니면 계약을 포기하는것이 현명 합니다.

3)만약 임대계약을 명의가 다르게 되어 있으니 따로따로 계약을 해야하나요 아니면 한꺼번에 해도 되나요

>>귀하의 임대차가 주택외에 텃밭 800평까지 임대차 조건이라면,

    대지와 밭의 시세를 따져보고

    보증금을 안배하여 나누어 주택에 대해서는 주택임대차 계약을,

    텃밭에 대하여는 토지 임대차 계약을 하고 근저당 설정을 하는조건이거나,

    이 경우는 명의가 다르므로 각각 계약을 하여야 합니다.

    하지만 주택에 대해서면 전세계약을 한다면

    경매시는 공담으로서 보증금의 안전에 불리하므로

    시세를 감안하여 보증금을 안배하여 주택은 전세 임대차 계약을하고,

    텃밭2필지에는 배분한 금액만큼 근저당의 설정이라도 해야 합니다.

4) 따로따로 계약하게 되면 금액은 어떻게 나누어야 하는지요 공동담보가 설정되어 있어서요...

 >>어쨌거나 현재서는 후 순위라서

     텃밭2필지에 근저당을 해도 후 순위가 되고,

     주택에 대해서도 후 순위라서 최우선 변제금 이상의 금액은

     안전하다 할수 없는 내용입니다.

        매매가 잘 되지 않는다면 차라리 인근에 필요한 면적만큼 땅을 사서

     집을 짓거나 농가주택을 매입해 보시기 바랍니다.

질문이 너무 많아서 죄송합니다

유익한 답변 부탁 드립니다 좋은하루 되십시요