안녕하세요

조언드립니다.

먼저 어느땅이건 그땅의 용도는
시,군청에서 발급하는 ‘토지이용계획획인서’에 상세히 표기되어 있구요.
거기에 지목이 대지인 경우는 주택 건축이 가능하고 논(답)밭(전)이나
임야의 경우도 모든 땅에 주택 건축이 가능하나, 용도지역에 따라 조건이 다릅니다.
* 농업진흥지역의 농업진흥구역인경우는
-농사를 전업으로 하는
무주택세대주가 농업인주택을 건립하는 경우
200평 한도내에서 농지전용을 허용함(지자체 마다 다를 수 있습니다)
-최소한 303평 이상 규모의 농지에 농작물을 경작
-1년간의 영농기간이 필요
-최소한 503평 이상 농지 소유 필요(303평 경작 + 최대전용면적 200평)
* 비농업진흥지역 농지
-303평까지 가능하나,
신고만으로 건축이 가능한 주택의 규모는 60평 이하
-농지 소재지 시/군에 거주하는 주민이 아니면 농지 구입이 불가능하지만,
구입즉시 전용 허가를 먼저 받으면 거주지에 관계없이 소유권 이전등기가 가능
*투자가치로 보는 산의 경사도와 임목본수

1)21도 미만

'개발가능함, 단 임목본수와 연접개발제한주의

'일반인투자 가능함

---->투자가치 좋음

2)21도~45도미만

'개발불가능

'특수목적(임업경영,생산)에한해 투자가능

----->투자가치 낮음

3)45도이상

'개발완전불가

----->투자가치없음

* 보전임지 임야의 경우
-농업진흥지역 농지와 같은 자격요건
-전용면적은 주택만 짓고자 할 때는 181.5평,
창고 등 부대시설까지 설치할 경우 453.7 전용 허용

* 준보전임지 임야
-임야형질변경
-논/밭의 전용과정과 동일.
단 농지는 건물이 완공돼야 전용절차가 가능하지만,
임야의 경우는 시설공사가 30% 이상 진척되면 형질변경사업 준공허가를 신청할 수 있음.
-허가일로부터 3개월 이내에 사업에 착수
-임야의 경우는 형질변경허가를 받은 후 권리의 승계가 가능
-대체조림비(평당2,645원)와 전용부담금(임야공시지가의 20%) 납부. 농업인의 경우 제외
* 해당 지치체마다 조례로
요건을 강화 하거나 완화한 경우가 많으므로 꼭 사전에 확인하시기 바랍니다

1. 임야 종류의 선택
약초 재배는
보전산지 중에서 임업용 산지를 사는 것이 좋다.
또한 산의 경사도나 면적도 사전에 잘 확인하기 바란다.
*임업용산지는 산지전용신고만으로 약초재배를 할 수 있다.
(공익용산지는 약초재배 산지전용이 불가능함)

2. 산지전용 신고/허가 요건
재배할 약초나 수종, 산지 유형에 따라 다르다

- 산채 및 야생화 재배시
산지전용 신고 대상 :
농림어업인이 평균경사도 30도 미만이고 면적이 3천평 미만인 산지에서 재배할 때
산지전용 허가 대상 : 경사도나 부지 면적이 신고 요건보다 넘는 경우

- 관상수 재배
산지전용 신고 대상 :
농림어업인이 평균경사도 30도 미만이고 1만평 미만인 산지에서 재배할 때
(단, 산지 안에 생육하는 입목 중 30년 이상 소나무 비율이 10 %를 초과하면 안됨)
산지전용 허가 대상 : 신고 조건에 맞지 않는 경우

3. 주택과 농막 건축
약초전문재배 임업인은
자기소유 임업용 산지에 200평 이내 부지에 임업인 주택을 지을 수 있다.
또한 임산물 보관과 작업을 위한 약 60평 미만의 산림경영관리사와 농막을 각각 지을 수 있다.
그리고 약 1천평 미만의 임산물 생산가공시설을 건축할 수 있다.

4. 전문 재배에 대한 국가 지원
국가가 인정한 일부 임산물 등에 대하여 특정지역에 따라,
임업 및 산촌진흥촉진에 관한 법률에 따라 임산물 소득원의 생산가공지원이 있다.

[표] 임산물소득원의 지원대상품목(제6조 제1항 관련)
수실류: 밤, 감, 잣, 호도, 대추, 은행, 도토리, 개암, 머루, 다래
버섯류: 표고, 송이, 목이, 석이
산나물류: 더덕, 고사리, 도라지, 취나물, 두릅, 원추리, 죽순
약초류: 삼지구엽초, 청출/백출, 애엽, 시호, 작약, 천마, 장뇌, 결명초
수엽류: 은행잎, 솔잎, 두충잎, 떡갈잎, 멍개잎
약용류: 오미자, 오갈피, 산수유, 구기자, 두충
수목부산물류: 수액, 수피, 수지, 나무뿌리, 나무순
관상산림식물류: 야생화, 자생란, 조경수, 분재, 잔디

토막상식:

임야의 용도는 무궁 무진하다. 하여튼 산의 높이와 기후에 따라
경작할 수 있는 약초의 종류는 무궁 무진하다. 임야를 사서 약초재재를 하고져 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가 도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준보전산지의 임야는 약초를 심고
관리하는데는 좋으나 땅값에 비해 다소 경제성(효율성)이 떨어질 수 있다.   약초의 재배는 보전산지중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다.
임업용산지에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다. 보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다.
공익용산지는 본래부터 도로, 군사,상수원, 백두대간 보호등
오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는 산지이기 때문이다. 따라서 약초재배는 임엽용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다.

임야구입시 체크포인트
1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가
2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가
3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가
4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가
5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가
6. 진입도로 확보가 가능한가

<임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차>
1. 형질변경(산림훼손허가) 절차
임야취득->기본계획구상->토목설계사무소 지정->
산림훼손허가신청-> 심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 ->
산림훼손허가-> 건축허가->사용검사->지목변경신청->소유권이전
2. 구비서류
- 산림형질변경 허가신청서 1부
- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부
- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부
- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

참고하세요

부동산연구소 http://cafe.daum.net/choijonson