도시인의 농지 투자법

재촌 자경으로 투자하는 방법

농지에 직접 투자하는 방법 중에서 재촌 자경으로 투자하는 방법을 알아보겠습니다. 서울 도심에 사는 분들이 투자하는 데는 많은 제약이 있습니다.

이러한 분들은 농지를 구입하여 일정기간 자경한 후에 농지은행에 임대하는 방법이나, 농업법인에 출자하여 투자하는 방법이 가장 좋을 것입니다. 이 때는 양도시에 세율이 일반세율이기 때문입니다. 물론 직접 농사를 지어도 되지만, 이런 경우에는 양도세가 60% 중과세되어 투자 이익이 적을 수밖에 없습니다.

그럼, 도심지가 아닌 곳이나 수도권 위성 도시 거주자들은 어떨까요

재촌 자경 요건을 충족할 수 없다면, 위에서 본 도심지 거주자와 투자방법은 똑같습니다. 그러나, 재촌 자경 요건을 충족할 수 있다면 다릅니다.

재촌 자경 요건을 충족할만한 곳에 투자하는 방법을 알아보기로 하겠습니다.

우선 토지소재지 시.군.구, 그리고 토지소재지와 연접한 시.군.구 또는 주소지와 토지소재지와의 거리가 도면상 20킬로미터 이내 지역이라야 할 것입니다. 

분당에 사는 분을 예로 들어보겠습니다.

우선 토지소재지인 성남시의 농지 구입이 가능합니다. 다음은 연접 시.군.구인 서울의 강남구, 송파구, 강동구 지역과 경기도의 하남시, 광주시, 용인시, 수원시의 농지 구입도 가능합니다. 그러나, 대부분 지역은 토지거래 허가지역이므로 구입이 까다롭지요.

그래서 처음 농지를 구입하는 경우에는 성남시에서 6개월 이상 전 가족이 거주하는 경우 성남시에 있는 농지를 구입할 수 있습니다. 다음에는 용인시의 일부 자연보전권역이 허가지역이 아니므로 구입이 가능합니다.

그럼, 이 두 곳만 구입이 가능할까요. 아닙니다. 모든 곳에 구입 가능한 방법이 있습니다. 다른 곳의 농지 중에서 경매나 공매로 나온 곳을 낙찰받으면 가능합니다. 

재촌 자경하지 않고 투자하는 방법

여기서도 직접 투자와 간접 투자로 나뉘는 데 우선은 간접투자부터 알아보겠습니다.

간접투자는 이미 시행하는 농업법인에 출자하여 투자하는 방법입니다. 또 하나는 일부에서 시행하고 있거나 시도 중인 릿츠나 펀드에 투자하는 방법입니다. 물론, 투자방법으로서 매우 좋은 방법들입니다. 이에 대한 이야기는 많은 법인의 이해관계가 상충하므로, 이곳에서는 구체적으로 언급하지 않겠습니다.

다음은 직접과 간접을 혼합한 투자 방법이 되겠습니다.

먼저, 흔히들 아는 농지은행에 위탁하는 방법입니다.

이는 잘 알겠지만 농지를 구입하여 1년이상 경작한 후에 농지은행에 위탁하는 것입니다. 이렇게 하면 부재지주라 하더라도 8년 이상 위탁하면 일반세율로 영도세가 부과되므로, 부재지주로서 10년이상의 투자방법으로는 매우 좋은 방법입니다. 여기에 우리나라 사람이 가장 좋아하는 본인 명의로 투자하고 중과세를 피할 수 있으므로 매우 좋은 방법이기도 합니다.

다음으로는 공동투자하는 것입니다. 재촌 자경이 가능하거나 그 지역에 거주하는 그 지역에 거주하는 사람과의 공동투자 방법이지요. 그러나, 투자자 모집이나 투자에 불안감을 지울 수 없고, 특히나 소유욕이 강한 우리 나라 정서에서 다소 꺼려지는 방법이기도 합니다.

물론 적은 자본으로 투자할 수도 있고, 여러 사람이 공동으로 함으로써 투자 위험을 줄일 수도 있으며, 투자가 불가능한 지역이나 사람들도 투자에 참여할 수 있습니다. 물론, 둘 다 나름대로 좋은 투자 방법입니다. 그러나, 이에 대해서도 많은 이해관계가 얽혀 있어서 자세한 방법에 대한 언급은 자제합니다.

그럼, 이제 남은 것은 직접 투자하는 방법입니다. 어떻게 수도권에 살면서 농지에 직접 투자할 수 있을까요.

귀농이나 이사를 하면서 농지에 투자하는 방법이 있겠지요. 이러한 경우에는 전국의 어느 지역이라도 가능하고, 물론 재촌 자경 요건도 충족할 수 있으므로 좋은 투자 방법이 됩니다.

또 하나는 노후에 또는 향후에 이전을 하기 위한 지역에 미리 투자하는 방법입니다. 구입 방법은 허가지역에서는 경매나 공매로 투자하는 방법이 있을 것이고, 허가지역이 아니라면 언제라도 구입이 가능합니다. 그런 후에 노후나 일정기간이 지난 후 재촌 자경 요건을 충족한다면, 이 또한 아주 좋은 투자 방법이 될 수 있습니다.

다른 하나는 위와 같은 방법으로 농지를 취득하기는 하나 재촌 자경 요건을 충족하는 것이 아니고 농지를 전용하여, 즉 개발하여 사업용으로 바꾸어서 임대사업을 하거나 2년이 경과한 후에 매도하는 방법이 있습니다.

또 하나는 영농불리농지에 투자하는 방법입니다. 영농불리농지에 대한 소유 및 전용규제가 완화되어 영농불리농지에 대해 비농업인이 영농목적이 아니라도 소유할 수 있으며, 농지전용절차를 허가제에서 신고제로 전환하였습니다. 그러나, 한계농지(영농여건불리농지)는 대부분 기반시설이 좋지 않아서 일반인이 투자할 때는 배보다 배꼽이 더 클 수 있다는 것도 염두에 두어야 할 것입니다.

이렇게 살펴보니 농지에 직접 투자하여도 중과세를 피하면서, 즉 투자수익을 극대화하면서 투자할 수 있는 방법들이 너무나도 많고 많군요. 이처럼, 서울이나 수도권에 거주하면서도 농지투자로 투자 수익을 거두고 돈 벌 수 있는 방법들이 얼마든지 있습니다. 다만, 그 방법이나 그 요령을 모를 뿐입니다.

이제 한번뜸 저질러 볼까요. 돈을 벌어 볼까요, 부동산 투자에서 길은 얼마든지 있습니다. 그러나, 명심하실 것이 있습니다.

이 세상 누구나 돈 벌 수 있는 좋은 투자대상 부동산은 없습니다. 꾸준한 관심과 노력을 기울이면서 배우고 실천할 때만이 당신에게 돈 벌어줄, 바로 부자로 만들어 줄 부동산을 찾을 수 있습니다.

개발제한구역 내 농지 투자 사례

'농지 오케이'라는 가상 인물로 이 사례를 알아봅니다.

농지에 투자하기로 마음먹었다. 그러나, 농지를 구입하려면 농지취득자격증명을 발급받아야 한단다.

다만, 토지거래허가지역이면 토지거래 허가를 받아야 한다. 아주 예외적으로는 나는 받기 싫다고 하는데도, 부모님이 돌아가시면서 "내가 갖고 가지 못하니 너희가 나눠 가져라."라고 억지로 떠안겨주는 상속농지는 농지취득자격증명도 토지거래허가도 다 필요가 없다고 한다.

내가 허리띠 졸라매고 마련한 종자돈을 가지고 농지를 구입하려고 하니까, 수도권과 개발계획이 있는 대부분 지역은 토지거래허가 지역이라고 한다. 거기에다가 6월이상 전 가족이 거주하여야만 농지를 구입할 수 있단다.

그럼, 내가 부천에서 살고 있으니, 부천의 농지를 토지거래허가로 취득하는 방법이 있고, 경매나 공매로 토지거래허가지역의 농지를 구입하는 방법이 있다. 그런데, 다른 지역에 있는 농지를 구입한다 해도 양도세가 60% 중과세라고 한다.(2012년 말까지는 일반세율). 그렇다면 내가 투자할 곳은 현재 사는 부천지역밖에는 안 된다. 할 수 없이 부천지역에서 투자할 농지를 알아보게 되었다.

우선 집 옆에 있는 중개사무소에 들렀더니, 이곳저곳 전화해서는 농지가 나온 것이 있는지 알아본다. 그리고는 해당 농지를 하나 보여준다. 

이건 아니구나 생각되어, 이번에는 농지가 있는 곳의 중개업소를 찾아갔다. 훨씬 물건도 많고 그 지역에 대한 정보를 많이 알고 있다. 이번에는 들판을 돌아다니면서 농사를 짓는 분들을 만났다. 그런데, 농사짓는 분들은 별로 도움되는 이야기가 없다. 이번에는 그 지역의 통장이나 영농회장을 만났더니, 중개업소와 농사짓는 분들의 중간 정도 수준의 정보를 알려준다.

그 중에서 가장 신뢰가 가는 영농회장의 말을 듣고, 아울러 가장 신뢰가 가는 중개업소를 선택하여, 물건을 본격적으로 확인하기 시작했다.

우선 현장 확인을 하면서 배운 대로 도로와의 접근성과 그 들판 전체의 개발가능성을 살펴보았다. 다음으로는 가격대와 그 농지의 위치 등을 고려한 적정성을 찾아보았다. 또한, 현장에서의 접근성도 고려하지 않을 수 없었다.

다음에는 사무실에서 공부 확인에 들어갔다. 등기부등본만 내오 놓고 소유자가 누구이고, 근저당이 얼마고 하면서 등기부 중심의 내용 설명을 들었다.

등기부에서는 소유자와 근저당이나 가압류 등에 대한 것만 알면 되었고, 가장 중요한 토지이용계획 확인서가 없어서 '온나라'포털에서 인터넷으로 토지이용계획확인서와 토지대장을 떼어서 위치와 면적을 다시 확인했다.

그리고는 그 지역이 도시지역이고, 자연녹지지역이면, 개발제한구역이고, 농업진흥지역 밖이라는 것까지 확인했다. 기타 도시계획시설 등에 대한 계획은 없는 것을 확인했다.

그럼 결국은 개발제한구역이므로 다른 용도변경은 거의 불가능 할 것이고, 더군다나 경지정리가 된 곳이라 개별적인 형질변경 등은 물론이고 2,000㎡ 미만으로의 분할도 불가능하다는 것을 확인했다. 다만, 개발제한구역관리부서에 확인하니 구입하여는 필지 중에 한 곳은 답을 전으로 형질변경허가가 가능하고 복토도 가능하다는 것이었다.

아하! 바로 이거구나 하고 공부확인을 모두 마쳤다. 최종적으로 답에서 전으로 형질변경 가능한 농지 1,815㎡를 구입하기로 했다.