1. 안녕 하세요^^

   참고 바랍니다.

   먼저 질문에 답변 달앗습니다

2. 우선 2009년 개발행위허가를 득한것으로 보아 님의 토지및 인근이 도시개발사업으로 

    진행 하려고 계획중인것 같습니다  따라서 아직 도시개발사업지구지정전 으로 보입니다

 1) 도시개발사업이 환지 방식으로 보아 향후 조합이 결성 될것으로 보입니다만  향후 도시개발사업시

     환지방식인 경우 ( 님이 부지가 환지 방식에 포함된다는 가정 하에) 님의 토지는 감정가액으로

     부동산 가치를 정한뒤에 토지지반정리,기반시설 사업을 한후 다시 님의 부동산 가치에 해당하는 토지로서

     받게 됩니다.   이경우 일반적으로 감보율에 의하여 감환지 ( 기존면적 보다 줄어듭니다 ) 가 됩니다

     그러나 부동산 가치( 기액 )는 기존과 같게 됩니다,  물론 때론 입체환지나, 증환지가 있을수 잇으나

     일 반적으로 토지면적이 줄어드는 감환지로 보사면 됩니다.

    경우에 따라서 존치지역으로 되는 경우도 있습니다. 동 존치지역은 환지없이 그대로 유지 하는것 이지요

 2) 환지방식에서 보상 하는 경우는 없습니다  ( 물론 에외는 잇습니다만,,  )다만 님이 개발사업 반대하여

     조합에서    현금 청산 하는 방법이 잇습니다 이경우 감정평가액으로 님의 부동산 가액으로 보고

     청산 하여 줍니다   시세 보다는 낮다고 보시면 됩니다

    환지가 아닌 사용수용방식으로 할경우에도 마찬가지 입니다 사업주체에게 부동산을 팔지 않는 경우

    향후 사업시행인가가 되면 토지 수용을 하여 감정평가로 보상하게 됩니다

님이 환지 지역으로 된경우이면 님도 조합원이 되거나 아니면 매각 혹은 현금청산중 선택 하셔야

   합니다   조합원이 된다면 전에 허가를 득한 개발행위를 포기 하라고도 할수 잇습니다

 3) 물론 감정평가시에 보상을 많이 받기 위해서는 나대지 보다는 건부지가 ( 건축물이 잇는부지 ) 건부지

     중에서는 영업용( 수익용 ) 건축물이 유리 합니다

     또한 나대지 보다는 허가를 득한 부지가 유리하고 허가부지 보다는 실제 건축물이 준공된것이 유리하고

     준공된 건축물 보다는 실제 영업에 종사하거나 사람이 거주하여야 감정평가가 유리하게 됩니다

3. 님의 경우 질문의 내용을 보면 지금 양도 하실경우 양도세를 면제 받고 파는 경우냐 유리 한것이냐

    아니면 환지 대상으로서 나중에 받는 환지의 가치를 높게 하기 위하여 건물을 건축하는것이 유리하느냐

    질문 입니다

 1) 결론적으로 한마디로 어느것이 유리하다고 답변이 어렵습니다  그이유는 님의 토지 지가 ,지가상승율

    도시개발사업의 감보율,도시개발사업시 님의 지역의 용도지역 ,  제조장 건축비용, 현재 공시지가나

   ( 표준지 지가 ) , 개별공시지가,  제조장 건축후 공시지가등을 알아야 판단이 가능 합니다

 2) 단지 제조장으로 건축하여 들어가는 비용 ( 건축비. 전용부담금 )+ 지가 상승액( 인근 양조장과 유사한

    건축물의 부지 와 지금 나대지 상태에서 지가와 비교시 차액 ) 과  지금 매각시 양도세 를 비교하여 하여

    어느것이 높은것인가를 비교 하시는 것도 좋은 방법 입니다

 3) 그러나 도시개발이 되어  님의 지역 ( 통상적으로 제자리 환지를 합니다 ) 이 입지적으로 좋은 지역

     인경우 그리고 용도지역이 자연녹지역에서 주거지역이나 다른 용도지역으로 변경 된다면  유리 할수

     도 있습니다  용도지역도 변경하지 않고 자연녹지 상태에서 환지 받고 님도 건축할 의사가 없다면

     지금 매각 하는것이 유리 할수도  잇습니다 

 4) 단순히 감정평가를 유리하기 위해서 제조장으로 하는경우 실제 건축물이 건축하고 영업을

     하여야 유리하나 님이 영업을 하는것이 아니라 임차 하는것이므로 양조장 건축비와 양조장 건축으로

     인하여 지가가 상승분 정도는 감정평가에 반영 될수 잇으나 이점 역시 지금으로서 추측 하기 어렵습니다.

 5) 참고로 도시개발사업 지정고시가 되면 개발행위허가 제한이 되어 건축등이 어려우나 님의 경우

     고시전에 하엿으므로 님은 에외 입니다만  개발행위허가의 조건에 기간이 잇거나, 아니면 도시개발 사업이

     사업시행인가후에는 님의 개발행위허가로 인한 건축 행위는 불가 할수도 잇습니다

     지정고시이후 새로히 건축하는 부분에 대하여 감정평가시 유리하지 않을수 잇습니다

     또한 건축후 님의 지역만 존치 지역으로도 될수도 잇습니다  환지가 안되는 것이지요

     이경우도 주변 여건이 좋아지게 되므로 더욱 유리할수도 있답니다

이렇듯 종합적으로 살펴야 합니다 주변 변수가 너무 많기 때문 입니다

 6) 따라서 도시개발사업으로 인하여 님의 부지가 무엇으로 바뀌는것인가를 살피시고 자연녹지지역으로

     변함이 없다면 매각이 유리한지 감정평가액을 많이 받기 위하여 건축비용을 들어 건축을 할것인지를

     판단 하셔야 합니다. 

    도움이 되셧음 합니다