1.토지형질변경이란
  토지를 절토, 성토 또는 정지 등의 공사로 토지의 형상을 변경하는 행위를 말하며,

  토지의 형질을 변경   하고자 할 때에는 관할 구청장의 허가를 받아야 하는데 도시계획법 제4조 및

  동법시행령 제5조와 토지의 형질변경 등 행위허가기준등에 관한 규칙(건설부령 제517호 서울특별시토지의 형질변경 등 행위 허가사무취급요령, 서울시예규 563호)의 기준에 맞아야 가능합니다.
2.금지대상지
   1)농지로서 보존이 필요한 토지
   2)역사적, 문화적, 향토적 가치가 있는 토지와, 국방상 또는 공공목적상 원형유지가 필요한 토지
   3)공원.개발제한구역.녹지지역에 연접한 지목 "대"이외의 토지중 입목

      본수도 51% 이상이며 경사도 21도이상인 토지 .
  4)지형여건등에 비추어 당해사업으로 인하여 주변의 환경, 풍치, 미관 등이 크게

      손상될 우려가 있는 토지 .
  5) 생산녹지지역 및 자연녹지지역내의 토지 .
3.허가가능면적
   1)주거용건축물의 건축을 목적으로 하는 경우(대지조성) 논10,000㎡미만 
   2)공장부지조성을 목적으로 하는 경우는 30,000㎡미만
4.구비서류
   1)현황측량도(축적 1/200이상, 공사계획범위 포함)
   2)지적표시된 현황도상의 공공시설 및 택지조성계획도(공사계획 도시계획사항 기재 포함)
   3)설계도서(가로계획도-평면도 종횡단면 노선도서 상하수도 계획도, 포장계획도, 토공포함된

      구조물   설계도, 공사비설계서)-공사가 수반될경우
   4)소유권 증빙서류
   5)현황사진(원경.근경)
5.처리절차
   산림회손허가신청-시장.군수-허가통보(1달)-대체조성비.농지전용부담금.개발부담금.-비용납부.-

   허가증 교부-착공신고-준공신청-형질변경완료.

6.토지사용승락서를 받는다-
   땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면

   자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있음. 토지사용승락서는

   그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 됨.
   이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있습니다.
7. 구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원,

   피해방지 계획서 등. 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출.
  8. 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지,

   전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지

   등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부,

   이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 됨.
   농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자,

   농민후계자 등 지역유지들로 구성.
9.대체농지조성비-
   전용허가가 나오면 대체농지조성비를 납부해야 함.
   (농지를 대지로 전용하게 되면 그만큼 농지가 줄어 들게 되어, 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야

   하 는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체조성비를 물게됨)
   대체조성비는 평당 34,050원..
   농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하며

   납부를 하지 않으면 전용허가가 취소되며, 부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짓기위한

   농지전용은 대체조성비가 전액이 면제됨.
10.전용허가을 받고 나서는-
    전용허가를 받고 나서 허가일로부터 2년 이내에 건축에 착공하고, 착공 후 1년 이내에

    공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령이 내려짐.
    농지처분명령을 받고 일년 이내에 처분하지 않으면 다시 강제명령이 내려짐.
    그래도 일정을 넘겨 처분하지 않으면 이행강제금을 물어야함.
11.농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 5년까지는 용도변경이 어렵다-
    만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 허가를 받아야 함.
    이을 어기고 음식점이나 카폐, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고

    5년 이하의    징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해짐..
    농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 건축이 완료되어야 필지 분할이 되었으나,

    지금은 지자체에 따라 전용허가가 나면 필지 분할을 해주는 지역도 있음..
    대지조성사업으로 전용허가을 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 됨.

    참고로 임야와 마찬가지로 농지도 전용허가를 받아야 합니다.

           농지는 임야보다 더 까다로우니 쉽게 허가를 낼수있다고 생각하시면 않됨니다.

           전.답은 농지법에 의하여 농지전용허가를 받고 건축행위를 맞처야 지목이 변경 됨니다.

           임야또한 보전임지나 농업진흥지역내에 토지는 많은 제한이 있음을 아시기 바람니다.

질문은 간단한데... 

너무 범위가 광범위한 질문을 하셔서...정확한 답변하기가 너무 힘드네요.. 

다음부터 질문하실때는 정확히 어떤 땅을- 어떻게 하고 싶다고 구체적으로 질문해 주시길 바람니다.

관계된 서류까지 팩스로 보내셔야 실수가 없음을 참고하시길 바람니다.

                          부동산 연구소 카페지기 올림.