농지가 비사업용 토지에 해당하더라도 2014년 12월 31일까지 양도하면 그 농지의 보유기간이 2년 이상이면 일반세율이 적용될 것입니다. 취득에 든 실지거래가액을 입증할 수 있으면(예를 들어 실제매매매계약서가 있으면) 그 거래가액을 취득가액으로 인정합니다.

1. 취득가액을 기준으로 계산

(1) 취득가액=45,000,000

양도차익 200,000,000-45,000,000-1,000,000(취득세, 법무사등기비용 등)=154,000,000

소득금액 154,000,000-0(장기보유특별공제)=154,000,000

과세표준 154,000,000-2,500,000(양도소득기본공제)=151,500,000

양도소득세 151,500,000×38%-19,400,000(누진공제액)=38,170,000

지방소득세 38,170,000×10%=3,817,000

(2) 취득가액=14,000,000

양도차익 200,000,000-14,000,000-1,000,000(취득세, 법무사등기비용 등)=185,000,000

소득금액 185,000,000-0(장기보유특별공제)=185,000,000

과세표준 185,000,000-2,500,000=182,500,000

양도소득세 182,500,000×38%-19,400,000(누진공제액)=49,950,000

지방소득세 49,950,000×10%=4,995,000

2. 환산취득가액을 기준으로 계산

(1) 취득가액=환산취득가액

2003년에 취득하였고 그 취득일부터 10년이 지났으므로 환산취득가액으로 신고할 수 있을 것입니다.

양도차익 양도가액(200,000,000)-환산취득가액-필요경비(취득 당시의 기준시가×3%)

* 구체적으로 양도차익은 다음과 같이 계산합니다.

* 매매계약서 등을 꼭꼭 숨기고( ) 환산취득가액으로 양도소득세를 신고하고 납부할 수 있을 것입니다.

소득금액 양도차익-0(장기보유특별공제)=양도차익

과세표준 양도차익-2,500,000

양도소득세 (양도차익-2,500,000)×세율-누진공제액

지방소득세 양도소득세×10%

(양도소득)세율과 누진공제액

(2) 환산취득가액을 기준으로 양도소득세(개산치) 등을 계산해봅니다.

취득 당시의 개별공시지가가 연평균 5%씩 상승하였다고 가정합니다.

그러면 "취득 당시의 개별공시지가/양도 당시의 개별공시지가"의 비율은 약 0.585가 됩니다.

그리고 필요경비인 "취득 당시의 개별공시지가의 3%"는 영(0)으로 보고 계산합니다.

양도차익 200,000,000-200,000,000×0.585-0=83,000,000

소득금액 83,000,000-0(장기보유특별공제)=83,000,000

과세표준 83,000,000-2,500,000(기본공제)=80,500,000

양도소득세 80,500,000×24%-5,200,000(누진공제액)=14,120,000

지방소득세 14,120,000×10%=1,412,000

비록 양도소득세 및 지방소득세가 개산치이지만 세금 부담이 많이 줄어듭니다.

* 참고하세요.