최근 농지에 대한 투자자들의관심이 뜨겁다.
규제를 대폭 완화하는 방향으로 농지법 개정이 추진되고 있는 데다, 각종 개발 호재가 쏟아지면서 농지 가격이 가파르게 뛰고 있기 때문이다.
이에 정부는 조만간 수도권과충청권을 양도세가 실거래가로부과되는 토지투기지역으로 대거지정할 방침이다. 이렇게 되면 땅값이 급등한 지역의 경우 양도세부담이 5~7배가량 늘어나게 된다.
파는 사람 입장에서는 큰 부담이 아닐 수 없다.
하지만 장기간 농사를 지어 온원주민이라면 별로 걱정할 필요가 없다.
양도세 부과 기준금액산출 시 10년 장기 특별공제(30%)혜택을 받는 데다, 8년 이상 자경농은 산출세액에서 또다시 1억원까지 감면을 받기 때문이다.
일례로 10년 동안 농사를 지어온 P씨가 평당 50만원에 1000평(5억원)을 판다고 가정해 보자. 이땅의 10년 전 취득가를 5000만원이라고 가정하면 양도차액은 4억5000만원이 된다.
오래 전에 구입해 취득가를 알수 없는 땅은 현 공시지가에 감가율을 적용해 취득가를 산출하는데, 일반적으로 10년 이상된 땅은현 시세의 5~10%정도다.
P씨의 경우 10년 장기 특별공제(30%)혜택을 받으면 양도세부과 기준금액은 3억1500만원이된다.
여기에 양도세율(36%ㆍ1170만원)을 적용하면 1억170만원의 양도세가 나온다.
하지만 P씨는 8년자경농 요건을 갖췄기 때문에 산출세액에서 1억원까지 감면받는다.
결국 P씨가 실제로 납부하는세금은 170만원에 불과하다.
세무 전문가들은 "장기 자경농이 시세 5억원 선의 농지를 팔 경우 실제 양도세 부담이 크지 않다"며 "다만 일선 세무소에서 8년이상 자경농 요건을 엄격하게 적용하기 때문에 농지를 팔기 전에감면 여부를 꼭 확인해야 한다"고말한다.
양도세 감면 혜택도 전답(田畓)만 해당되며, 임야는 제외된다는것에 유념해야 한다.