아래의 글이 도움이 되실 겁니다.^^

농지와 산지처럼 자금이 잠겨서 지주에게 고통을 주는 부동산의 항목도 드물 것이다. 농사나 임업일을 안해본 사람은 그것이 얼마나 힘든 노동을 인간에게 안겨주는 것인지 알 수가 없을 것이다. 지금 이시간에도 수많은 순진한 사람들이 농지와 산지에 자금이 묶여 죽음보다 더한 고통을 겪고 있다.

어린 시절부터 익히 농지와 산지를 다뤄본 22년 노하우의 땅의 달인인 필자는 실경험과 오랜기간의 연구와 집필로 다져진 노하우를 공개하고자 한다. 지금부터 농지와 산지에 자금이 잠겨 고통에 시달리는 사람들을 돕기 위해 농지와 산지의 최대한 이용법을 시리즈로 기술하고자 한다. 포인트는 쓸모 없던 농지나 산지를 쓸모 있고 가능하면 상업지나 주거지로 탈바꿈하는 것을 주안점으로 삼았고 그것이 불가능하더면 그 외의 돈되는 용도로의 전환으로 토지주의 의식주에 도움이 되는 방향으로의 전환과 제도를 이용한 최상의 절세법으로 최고의 수익성과 환금성과 안전성 추구를 목표로 기술하고자 한다.

일단 농지는 말그대로 농사를 짓는 땅으로서 농지법상 전, 답, 과수원, 목장지, 초지가 농지에 해당되고 농사를 짓기 위한 기타 유지, 양수장, 배수장, 수로, 농로, 제방, 흙막이 방풍림 따위가 모두 농지에 해당된다. 이런 농지는 사실상 농사이외의 목적으로는 사용을 할 수가 없어 수익성이 떨어지고 종사자들은 노동에 시달리게 되는 것이다.

국내의 현행세법상 재촌자경 농민은 농지를 거래할 시 비과세와 감면 혜택이 주어진다. 자경 농민의 요건은 농지 소재지에서 실거주 주민등록을 하고 항시 농사에 종사하거나 자기 노동력으로 농작업을 2분의 1이상을 해야 자경을 인정 받을 수 있다. 이때 실거주는 해당 농지가 있는 동인 시군구나 직접한 시군구 이도 저도 아니면 직선거리 20킬로미터를 말한다. 농지를 취득시 동일 시군구나 직접 시군구였으나 행정구역이 재편되어 타 시군구가 됐다면 이전 기준을 적용해주니 안심해도 되고, 동일 시군구와 직접 시군구는 자치단체를 기준으로 광역단체는 해당없음에 유의해야한다. 가령 같은 대전시라도 동구와 중구와 대덕구는 붙어 있어 해당되지만 서구와 유성구는 떨어져 있어 해당되지 않는다. 

법령에 근거한 농업인의 정의를 해석 하자면, 1000㎡ 이상의 농지를 소유하거나 경작하는 농민의 경우 1년중 90일 이상을 농업에 종사하거나, 330㎡ 이상의 고정식 온실이나 버섯재배사, 농업용 비닐하우스에 농작물을 재배하거나, 대가축(소,말,나귀,당나귀)은 2두, 중가축(돼지,염소,양,사슴,개)은 10두, 소가축(토기 등)은 100두, 가금(닭,오리,칠면조,거위)은 1천수, 꿀벌은 10통 이상을 사육하면서 1년중 120일 이상을 축산에 종사하는 사람도 농업인으로 정의하고 있다.

농업인과 같은 1차산업인인 어업인의 경우는 일년에 60일 이상을 어업에 종사하면서 연간 판매액이 100만원 이상으로 정의하고, 또한 임업인은 3ha(9,075평)이상의 산림에서 임업에 종사하면서,1년중 90일 이상을 임업에 종사하고 연간 판매액이 100만원 이상이면 임업인으로 정의하고 있는 것과 비교해 볼 수 있다.

농업인은 개인만이 아니라 법인으로도 경영이 가능하다. 농업법인에는 영농조합법인과 농업회사법인이 있다. 영농조합법인은 5인의 농업인을 조합원으로 설립이 가능하다. 법인을 주된 소재지에 설립등기를 하면 영농조합법인이 성립되며, 영농조합법인에게 농지를 임대하거나 영농조합법인인 생산한 농산물은 구입, 유통, 가공, 수출하는 사람으로서 농업인이 아닌 사람을 준조합원으로 참여시키고 출자를 받을 수 있으며, 영농조합법인은 농업협동조합, 산림조합, 엽연초생산협동조합의 조합원이나 준조합원으로 가입 할 수도 있다.

농업회사 법인은 법인 설립시 출자총액의 2분의 1이상을 농업인이 출자한 자금으로 설립해야한다. 대표자도 농업인이어야하며 업무집행을 행사하는 사람도 절반 이상이 농업인이어야 한다. 농업법인의 주요활동은 농지소유자로부터 농작업의 전부나 일부를 보수를 받고 위탁영농을 하는 경영형태를 가진다. 소작의 경우 농지를 경작을 하고 소작료를 농지주에게 지급하는 것과는 대조적이다.

임야의 경우 과수나 유실수 관상수 조경수를 재배라려면 산지전용허가를 받아 형질변경을 해야 한다. 임야가 보전산지라면 산지전용대체부담금과 복구비용예치금을 기탁해야하고, 준보전산지의 경우는 대체부담금은 없으나 관할 관청의 현지 답사와 조사후 복구비용예치금 기탁이 있을 수 있으므로 주의해야한다. 농지에 소나무와 같은 나무를 심더라도 조경수나 관상수를 목적으로 재배하는 것은 임업에 해당되지 않고 농업에 해당되고 조경업자 등록도 필요없다.

농지의 경우 농업생산에 필요한 포장도로를 딱는다거나 단순한 버섯재배사와 같은 시설물로는 흔히 잔디를 길러서 자경요건을 충족시킬 때에는 별도의 농지 전용허가가 필요치 않아 자유로히 설치나 경작을 해도 무방하다. 농지는 재촌자경을 할 수 없다면 1년간 90일 이상 경작후 농지은행에 위탁해서 농지의 비사업용토지 중과세를 피하는 것이 상책이다. 8년간 위탁을 하면 양도세 60% 중과세를 피하고 일반과세로 전환된다.

농지는 재촌하지 않아도 토지거래허가구역(6개월이상 전 세대원 재촌거주 필수)이 아니라면, 전국 어디라도 농취증을 발급받아 경작을 조건으로 취득할 수 있지만, 관할 지자체 공무원(읍면동 직원)들이 해마다 조사기간 동안 조사를 하거나 주변에서 꼰질르는 경우 자경을 하지 않는 것이 발각되면 처분의무통지와 강제처분통고를 받는 낭패를 당하게 된다. 강체처분통고를 받기 전에 5년 이상의 기간을 정해 2005년 10월부터 농촌공사에서 시행하고 있는 농지임대수탁사업에 위탁을 해야만 강제이행금을 물지 않게 된다. 위탁을 하면 소득세가 비과세 되는 임대료도 챙기고 양도세도 절감 할 수 있으며 농지의 가격은 지속적으로 오르게 됨으로 큰 이익을 보게 된다.

자경을 하지 않더라도 처분하지 않아도 되는 농지로는 상속받은 농지와 8년 이상 재촌 자경한 농지로서 3,025평 이하 까지는 경작 하지 않거나 농촌공사에 위탁하지 않더라도 괜찮지만 그 이상은 처분해야 하고 농지은행에 맡기면 상속농지는 9,075평까지는 허용되나 이 그상은 상속받은 농지라도 자경하지 않으면 처분해야한다. 재촌 자경한 농지는 면적제한 없이 농촌공사에 위탁 후 소유할 수 있다.

처분의무통지는 1년간 청문절차와 강체처분통지 절차를 거치는 처분의무기간이 주어지는데 이때 자경을 하거나 농촌공사에 매도위탁을 하지 않으면 6개월내 처분토록 처분명령을 내리고 처분하지 않을 경우 농지의 공시지가의 20%에 해당하는 이행 강제금을 농지를 매도 할 때가지 매년 부과된다. 농지은행에 위탁하는 것이 상책인 것은, 농지은행에 위탁을 했더라도 위탁기간중 매각하게 되면 위약금으로 잔여기간 동안의 임차료의 20%만 부담하면 된다.

농림지역, 자연환경보적지역은 모두 농지에 속해 위탁이 가능하고 지목이 임야일지라도 3년간 농지로 경작했고 현황이 농지라면 가능하다. 위탁이 안되는 농지로는 소규모 농지로 농업진흥지역 안 토지는 1000㎡ 이하, 비농업진흥지역(농업진흥지역 밖이라고 한다)이면 1500㎡ 이하, 주말체험영농지로 취득한 농지, 도시지역 및 계획관리지역(그린벨트, 농업진흥지역에 속하면 가능)과 상업지역 주거지역 공업지역, 농사를 짓지 않아 이미 강제처분통지(통지전 청문회중인 경우는 가능)가 된 농지, 공유지분으로 필지가 나뉘지 않고 타 지분자의 100%동의도 얻지 못한 경우, 60일 간 공고후 임차자를 구할 수 없는 농지(공고전 기존임차인이 있다면 우선권이 있으므로 그를 추천하면 된다), 위탁이 안됨으로 근생시설을 짓거나 기타 사업용으로 사용하는 것이 중요하다.

참고로 강제 이행금 부과를 면하는 제외 경우로 법에서 말하고 있는 『정당한 사유로 휴경, 위탁경영하는 농지』란 , 자연재해 등으로 영농불가 질병, 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 부상으로 3개월 이상 치료, 3개월 이상 국외여행, 60세 이상인 자가 5년 이상 자경 후 거주지, 연접 시, 군 농지를 임대, 사용대하는 경우, 농지개량 또는 영농준비를 위하여 휴경하는 경우 농지법 제22조제6항 내지 제7항의 규정에 의해 한국농촌공사에 임대,사용대하는 경우, 주요 농작업의 1/3 이상을 자기 또는 세대원의 노동력에 의하거나 1년 중 30일 이상을 주요 농작업에 직접 종사하는 경우다.